From: 中原良太
自宅のリビングより、、、
きょうは、儲かりはしたけれど、
「いま思えば危ない橋だったかもな」
と感じた取引事例を取り上げます。
具体的には、
フェイスネットワーク（3489）という、
投資用マンションを売っている会社です。
ゼロ金利で、不動産販売業者はウハウハ
日本銀行によるゼロ金利の影響で、
不動産販売業者はウハウハでした。
特に、
投資用マンションを売っている、
フェイスネットワークの事業環境は、
かなり恵まれていると感じます。
投資用マンションは相続対策にも使えるので、
少子高齢化が進む日本での需要が底堅いです。
また、同社の不動産は
人気な地域に集中してて、
ブランド力も高いです。
そして、リーマン危機の影響で、
多くの不動産販売業者が倒れた影響からか、
投資用マンションの供給量は少ないようです。
こういった背景があるからか、
不動産を売っている会社…
特に、投資用マンションを売る会社は、
何年も続けて好業績を出しているんです。
こういう「時代の追い風」がある会社は、
株価が伸びることがけっこう多いんで、
僕は特に社長が優秀だなーと感じた、
フェイスネットワークをドカ買いしました。
不動産販売ビジネスの投機性
とはいえ、この取引は高リスクでした。
そもそもの話として、
不動産販売業は高リスクです。
こういう業者は、
「借金をして大量の不動産を買う」
「何年もかけて不動産を開発する」
「売れたら、また借金して不動産を買う」
というサイクルを繰り返しています。
これは
「フルレバでずっと株をガチホする」
みたいなもので、
景気が良いときはボロ儲けですが、
景気が悪くなるとドカンと負ける、
時限爆弾みたいなセクターです。
投資物件の利回りも下がってきた
投資用の不動産物件では、
「年４％」くらいの利回りだと、
それなりに人気があるみたいですが、
この水準を下回ると、
一気に人気が落ちてきます。
（少なくともREIT指数はそうです）
不動産価格の高騰で、
投資用物件の利回りも下がり、
しかも、長期金利も上がってきてて、
「スプレッド（家賃収入と借入利息の差）」
も狭まってきています。
投機性が高まってきているので、
リスクが高いと感じました。
市場参加者も同じことを考えているのか、
同社の株価はイマイチ冴えていません：
不動産市況が崩れると大損しかねないですし、
同じ配当収入が期待できそうで、かつ、
低リスクな株を見つけられたので、
そっちに乗り換えることにしました。
今年の夏ぐらいまでは、
どこも業績が良かったので、
楽観していたんですけどね。
秋ぐらいから、決算で、
コケる所も増えてきたので、
「そろそろ潮時」と判断しました。
反省点を挙げるとすれば、
「欲をかくあまりリスクを取りすぎた」
ことでしょう。
それなら、
リスクが２分の１や３分の１で、
「ちょっと配当利回りが美味しい」
低リスク中リターンを狙うべきでした。
まだ儲かりそうな銘柄ですが、
「リスクを取るだけの旨みがあるか？」
と言われると、不安な取引だったなぁ。
– 中原良太
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